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结论

先说结论，以下是房价暴涨前的3个先导指标：

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1. 二手房交易量增加，连续多月超过荣枯线。
2. 法拍房挂盘数量锐减。
3. 二手房挂盘数量锐减。 </aside>

背景

前天，我发布了第一篇关于房地产行业的分析文章《近期想买房？务必先看完这3句话！929新政后房价走势预判》，反响非常好。然而，很多读者问我："你只说了现在不能买，那到底什么时候能买？"我意识到，我的研究还需要更进一步，才能提供更有指导意义的建议。因此，我继续深入研究并整理资料，撰写了这篇文章。

房价增长飞轮

在探讨房价暴涨的先导指标之前，让我们先来理解房价增长的机制。

二手房价增长飞轮

如上图所示，当房价处于增长期时，二手房市场形成一个多因素循环促进的增长飞轮：预期房价→挂盘房价→近期实际成交房价→预期房价→…。

具体来讲：

1. 当经济基本盘（收入预期和人口预期）处于良好状态时，整个市场都有着比较高的房价预期。此时，出售者认为，在该区域工作的有钱人会越来越多，会有更多人有能力承担高价格。于是，提高挂盘价。
2. 购买者面对20万或50万的价格上涨，往往会咬牙接受。他们担心再等一个月，价格可能涨100万。这种心态将非紧急需求转化为紧急需求，因为晚买就意味着损失。需求前移导致当前需求量激增，进一步加剧供不应求。根据供需理论，需求超过供给时，价格会进一步上涨。
3. 当某小区近几个月的实际成交价格持续上涨，就会强化人们对房价上涨的预期，从而进入下一轮增长循环。

这个飞轮能持续转动的源动力是「房价预期」。所谓「信心堪比黄金」，就是这个道理。如果经济基本面（收入预期和人口预期）良好，「房价预期」就会向好，任何风吹草动都可能成为推动飞轮加速的正能量。不论政府政策是刺激还是抑制，都可能让人们「更加」相信房价会涨。

然而，目前这个飞轮几乎处于停滞状态。在我的上一篇文章《近期想买房？务必先看完这3句话！929新政后房价走势预判》中，我指出当前收入预期和人口预期是影响房价预期的核心因素。这两个因素目前都不乐观。每轮政府出台的刺激政策都试图为飞轮注入新能量，让它重新转动。飞轮确实会（艰难地）转动一会儿。但经过一个循环——约一两周时间——回到"房价预期"环节时，又会遭遇巨大阻力而停滞。这是因为一两周后，政策热度消退，人们发现收入未增加，人口未增长，预期便又回落了。

房价暴涨前的3个先导指标

有了对房价增长飞轮的理解，我们再来看看这个飞轮启动前有何预先的迹象，即先导指标。

1. 二手房交易量增加，连续多月超过荣枯线